Софийски регистър на строителите English

Какво оповестява всеки продавач на жилища в строеж в София и какво потвърждават публичните регистри към посочената дата.

Методика

Версия 1.1.1, обновена 11 септември 2026 г..

Какво измерва оценката и какво не

Измерва (A) какво самият продавач оповестява пред купувача преди плащане и (B) какво от това, и за продавача, се потвърждава в официалните регистри на страната към датата на проверката.

Не измерва и не твърди качество на строителството, доходност, свойства на дружеството, намерения или почтеност на хора. Отзиви на купувачи не се оценяват. Ниска оценка означава, че малко е оповестено и малко може да се потвърди; тя не е твърдение, че строителят е лош.

Пари

От строител не се взема нищо: нито за включване, нито за потвърждение, нито за контакти, нито за консултация, нито за реклама. Няма картов търговец. Това е записано в машинночетимата методика като инвариант.

Източници и какво изискват

Всеки източник записва какво изисква от питащия. Само първите две нива може да захранват картичка; източник, който струва пари или самоличност, не се ползва изобщо, а оста, която би захранил, отпада от знаменателя на страната.

Допустимо за публичния корпус до account.

Кои държави може да бъдат оценявани

Държава влиза, когато има безплатен регистър на дружествата и безплатен регистър, посочващ кой е построил завършена сграда, и двата на ниво на самоличност account или по-ниско, и поне 60 % от точките по слой B, които може да предложи, се събират безплатно и анонимно, сред тях завършването с възложител.

Слой A — оповестяване (50 точки)

Чете се от собствения сайт на продавача. Всеки критерий има три състояния: публикувано (намерено, с цитат, URL, копие и дата), не е публикувано (изброените страници са проверени на датата и го няма — факт за публикуването) и непроверено (0 точки, без констатация).

Критерийточки
Продаващото юридическо лице е посочено
sellerEntityNamed — пълното наименование и ЕИК на продаващото юридическо лице
12
Заявена защита на плащанията
paymentProtectionStated — защита на плащанията с посочена институция или законова схема
10
Публикувано разрешение за строеж
permitsPublished — номер на разрешение за строеж с издалия го орган и вид на правото върху земята
8
Публикуван срок и неустойка
deliveryTermsPublished — договорен срок за предаване и неустойка за забава, достъпни преди плащане
6
Публикувани цени
pricingPublished — цена на жилище или на квадратен метър и схема на плащане
6
Списък на завършени проекти
trackRecordAttributable — списък на завършени проекти с имена, адреси, години и лицата, които са ги строили
5
Посочено дружество майка
groupDisclosed — дружество майка или холдинг, посочено с ЕИК
3

Слой B — публична справка (50 точки)

Чете се само от регистри от тир A и само след като продаващото юридическо лице е идентифицирано. Ос без регистър в страната се изключва от знаменателя за всеки продавач. За отделен продавач „не е намерено в регистъра“ е 0 точки със статус „непотвърдено“ — записва се като ненамерено, никога като липсващо.

КритерийточкиРубрика
Приемственост на лицето
entityContinuity
10
  • намерено, действащо, вписано от 5 и повече години (или свързано в регистъра с лице от групата, което е): 10
  • намерено, действащо, вписано от 2 до 5 години: 7
  • намерено, действащо, вписано от под 2 години, без по-старо свързано лице: 3
  • намерено, не действа: 0
Капитал спрямо мащаба на проекта
capitalToProjectScale
6
  • ≥ 10 %: 6
  • ≥ 3,0 %: 4
  • ≥ 1,0 %: 2
  • ≥ 0 %: 0
registry.capital; A.pricingPublished == yes
Завършване, потвърдено в регистъра
completionVerified
12
  • ≥ 80 %: 12
  • ≥ 50 %: 8
  • ≥ 20 %: 4
  • ≥ 0,0 %: 2
  • ≥ 0 %: 0
A.trackRecordAttributable == yes
Несъстоятелност на продавача и групата му
groupInsolvencyRecord
8
  • не е намерено производство, или само доброволни ликвидации след завършване: 8
  • производство, приключило с изпълнено споразумение с кредиторите: 8
  • ликвидация с неясно състояние на проекта: 4
  • производство по несъстоятелност с непредаден проект: 0
Защита на плащанията, потвърдена от регистър
paymentProtectionVerified

Не е налична в България: няма законова доверителна сметка, гаранционен фонд или лиценз на строител за продажби на зелено, затова тази ос отпада от знаменателя на всеки български продавач.

8
  • намерено: 8
  • непотвърдено: 0
Разрешение, потвърдено от регистъра
permitsVerified
6
  • намерено: 6
  • непотвърдено: 0

Обща оценка, проверено и потвърдено, състояния, групи, място

Две числа описват колко пълна е една карта. „Проверено“ измерва нас: теглото на критериите и осите с определено състояние — публикувано или непубликувано, запис в регистър или търсене в регистър без намерен запис, входни данни, които продавачът никога не е публикувал (без цени отпада оста за капитала, без списък на завършеното отпада оста за завършването), или регистър, отказал три датирани опита в рамките на седмица — разделено на наличните в страната точки. Неопределена е само ос, която не сме погледнали. Идентифициран продавач получава оценка само когато „проверено“ е пълно; дотогава картата изобщо не се публикува.

„Потвърдено“ измерва продавача: теглото на осите от слой B, за които регистър е отговорил със запис, разделено на наличните в страната точки. Показва се до мястото в класацията и не променя нищо в оценката.

Липсващ слой не се нормализира: продавач без публична справка не може да получи над около 38.

Групи

Място

Мястото е в рамките на страната, по оценка; продавачите с оценка и тези само с оповестяване се подреждат заедно, при равенство по точки за оповестяване; продавачите без оценка нямат място. Покритието винаги се показва до мястото. Няма подреждане между държави.

Фиксирани формулировки

Шаблоните за отрицателни констатации, отказите от отговорност, имената на групите и етикетът за неидентифицирано лице са фиксирани низове: на английски — нормативният оригинал, на български — утвърдената версия. Всеки от тях е вписан в списъка на одобрените низове по контролна сума; правка е възможна само чрез дневника на промените. При разминаване меродавен е английският текст.

НизАнглийски (оригинал)Български
template.aVerifiedNoWe checked {pages_checked} on {date} and did not find {item}. If it is published elsewhere, use “Challenge this fact”.Проверихме {pages_checked} на {date} и не намерихме {item}. Ако е публикувано другаде, използвайте формата „Оспорване на факт“.
template.bNotFound{legal_name} ({reg_no}) was searched in {registry_name} on {date} by {search_key}; no record was found. Recorded as not found, not as a negative finding.{legal_name} ({reg_no}) беше търсено в {registry_name} на {date} по {search_key}; не беше намерен запис. Отбелязано като „не е намерено“, а не като отрицателна констатация.
template.courts{n} final judgments naming {legal_name} as a party were found in {registry_name} on {date} ({search_url}). Case types are not classified; this count does not affect the score.{n} влезли в сила съдебни решения, в които {legal_name} е страна, бяха намерени в {registry_name} на {date} ({search_url}). Видът на делата не се класифицира; този брой не влияе на оценката.
template.rf6Registry status of {legal_name} ({reg_no}) is “{status}” as of {registry_date} per {registry_name} ({url}, retrieved {retrieved_at}). Units under the brand {brand} were offered for sale on {site_url} on {site_check_date}.Статусът на {legal_name} ({reg_no}) в {registry_name} е „{status}“ към {registry_date} ({url}, извлечено на {retrieved_at}). Имоти под марката {brand} бяха предлагани за продажба на {site_url} на {site_check_date}.
template.rf1{site_url} stated on {site_check_date}: “{quote}”. {regulator_name} lists no {scheme} for {legal_name} / {project} as of {registry_date} ({url}).На {site_check_date} на {site_url} беше публикувано: „{quote}“. {regulator_name} не посочва {scheme} за {legal_name} / {project} към {registry_date} ({url}).
template.rf3Judgment {case_ref} of {court}, final as of {date}, against {legal_name} in a purchase-contract dispute ({url}). Status: {lifecycle_status}.Решение {case_ref} на {court}, влязло в сила на {date}, срещу {legal_name} по спор за договор за покупка ({url}). Статус: {lifecycle_status}.
template.review{regulator} announced on {date} a review concerning {subject} ({url}). No finding has been published.{regulator} обяви на {date} проверка относно {subject} ({url}). Не е публикувана констатация.
disclaimer.1Not investment, legal or financial advice.Това не е инвестиционен, правен или финансов съвет.
disclaimer.2Scores measure what the developer discloses and what can be verified in public registries as of the stated date. A low score means little could be verified; it is not a statement that the developer is bad.Оценката измерва какво разкрива самият продавач и какво може да бъде съпоставено с публичните регистри към посочената дата. Ниска оценка означава, че малко е могло да бъде съпоставено; тя не твърди нищо за качеството на строителя.
disclaimer.3Unknown is never a negative finding.„Няма данни“ никога не е отрицателна констатация.
disclaimer.4Every fact shows its source and retrieval date; any fact can be challenged via the form.Всеки факт показва източника си и датата на извличане; всеки факт може да бъде оспорен чрез формата.
bandStrong public recordПотвърдени данни в регистрите: високо
bandAdequate public recordПотвърдени данни в регистрите: средно
bandLimited public recordПотвърдени данни в регистрите: ограничено
bandWeak or unverifiable public recordПотвърдени данни в регистрите: малко или липсват
label.disclosure_onlyPublic record not verifiable — selling entity not identifiedНе може да бъде съпоставено с регистрите — продаващото юридическо лице не е посочено.

Червени флагове

Червен флаг идва само от потвърдено невярно твърдение или окончателно официално събитие, само от източник от тир A, само със запис за произход и само след като човек е прегледал доказателствата. Санкциите се изваждат от оценката, ограничени до -40; долната граница е 0. Не е флаг: младо лице, липсващи данни, проверка без решение, доброволна ликвидация след завършване, отзиви, преса.

КритерийСанкция
Заявена на сайта защита на плащанията, ненамерена при посочената институция или в регистъра
paymentProtectionClaimFalse
-15
Проект, наречен завършен, е записан в регистъра като незавършен
completedProjectClaimFalse
-10
Окончателно решение срещу продавача по спор на купувач по договор за покупка
adverseFinalJudgmentBuyerDispute
-10
Производство по несъстоятелност с непредаден проект
insolvencyWithUndeliveredProject
-15
Санкция, публикувана от регулатор
regulatorSanction
-15
Продаващото лице не действа в регистъра, докато жилища се продават
sellerEntityNotActive
-20

Жизнен цикъл

Флагът се прилага, докато статусът му е един от: final, opened; спира се, докато е: appealed, pending; сваля се, когато е: overturned, dismissed, expired. Свалянето само по себе си открива запис в дневника на поправките.

Картичка с червен флаг, или чието продаващо лице е намерено недействащо, не се публикува, докато човек не отвори доказателствата ѝ и не отбележи прегледа.

Колко често се препроверяват фактите

Факт след срока си се отбелязва на картичката с „може да е остарял“. Сайтът на продавача се препрочита и при всяко оспорване.

Идентификация и група

Ключът е ЕИК. Без него се търси точното фирмено наименование и се приема само единствено съвпадение, потвърдено от седалището или органите; при два и повече кандидати нищо не се публикува и продавачът се оценява само по оповестяване. Събитие при проектно дружество е факт за това дружество; то стига до марката само през лица, свързани на сайта на продавача или в регистъра чрез двама и повече общи членове на органи или общ съдружник. Хора не се публикуват: имената на управители, съдружници и действителни собственици се обработват само за свързване и не стигат до страница, емисия, експорт или структурирани данни.

Право на отговор, поправки, сваляне

Формата е „Оспорете този факт“: идентификатор на факта, стойността, която оспорващият смята за вярна, документ и представител, достижим на собствения домейн на дружеството или на регистрирания му адрес. Потвърждава се до 2 работни дни, решава се до 10. Три изхода и никакъв четвърти: поправено (публичен запис — преди, след, основание, дата); свалено с бележка („Card removed at the company's request on {date}. Methodology unchanged.“); неподкрепено (отговорът посочва документа, който би го подкрепил). Оценки не се обсъждат; нищо не променя оценка срещу пари; на строители не се дават консултации.

Картички, свалени по искане на дружество

0 от 68 картички в този регистър са свалени по искане на дружеството.

Инварианти

Структурирани данни

Картичката носи Organization (строителят: юридическо лице и ЕИК) и Review от издателя с оценката и реда „защо тази оценка“. Страницата на регистъра е ItemList; експортът е Dataset.

Дневник на промените

Публикувана оценка се променя само чрез запис тук (промяна на метода) или чрез дневника на поправките (промяна на факт). Записите са на английски.

Methodology changelog

Semver. Methodology § 16: a published score changes only through an entry here (the method changed) or through the corrections log (a fact changed). Every entry is written in plain language — what changed, which cards moved, why — and is rendered on each site's methodology page from this file.

1.1.1 — 2026-09-11

No weight, threshold, rubric or flag changed. Every card keeps the points it had. What changed is who may be shown, how the gap in a card is measured, how the site's fixed wording is guarded, and who decides.

Two numbers instead of one. A card used to carry a single coverage figure, and a card under 75 % was held back as pending. That single figure counted a seller's own silence as our gap: a seller who publishes no prices closes the capital-to-scale axis, a seller who publishes no list of finished buildings closes the completion axis — and under the old rule both pushed the card into pending, so the least transparent sellers dropped out of the rating entirely. That is the same defect the method has now met four times (court counts, the delisting procedure, the insolvency row, and this): the opaque seller must never come out ahead of, or vanish beside, the transparent one. From this version checked measures us — did we finish every check the country's registries allow — and must be 1.0 for a card to score; an axis closed by the seller's own non-disclosure, or by a registry that would not answer three times over a week, counts as checked with zero points. confirmed measures the seller — how much of the public record a registry actually confirmed — and is the figure shown next to the rank. Cards that moved: in Bulgaria, most of the 44 cards that were pending under the old number are scored under the new one; their points did not move, their visibility did.

Pending is not published at all. No page, no row in the table, no sitemap entry, no noindex stub. A stub is a publication too.

The fixed wording is guarded by its hash, and the lexicon matches whole word forms. The approved templates, disclaimers, band names and policy texts are listed by SHA-256; the build no longer parses them word by word, so a forbidden term inside our own approved sentence cannot fail the build and cannot tempt anyone to rewrite the sentence around the gate. The lexicon matches word forms, not substrings — a forbidden Bulgarian adjective is not matched inside the longer, ordinary noun that happens to contain it. A forbidden term inside a quotation from a seller's own page drops the quotation, logs the term and keeps the evidence — the criterion still scores, because the fact rests on the URL, the date and the hash, and the quotation was only ever a display. Bulgarian versions of every fixed string are approved and used verbatim; English stays the normative original, shown once on the methodology page.

A link to a related company is a fact, with its own id. The continuity axis pays ten points for "linked in the register to the disclosed group", so a link without a fact behind it was a score derived from nothing. Every linked_entities[] entry now needs a legal_entity fact on the seller's record — the related company's number, registration date and status, and the counts of shared officers and shareholders, never names — or it is neither scored nor shown.

Officers' names are stored as salted hashes. Linking needs only equality, so the data holds a hash of the normalised name, never the name; the clear text lives in a temporary file during a linking pass and is not committed.

The human gate and the wave gate. "B1 = 0" in the human gate means found_inactive — a company found in the register and not active — and such a card must be checked for the sixth red flag (still selling under the brand), otherwise the gate held the card for a flag nobody looked for. A wave is published when six listed conditions are met, and a person is not one of them: no axis unknown in the wave roster, the known-leader test green, zero unreviewed flags and inactive-entity cards, imprint and policies live, a test letter answered from the corrections address, and the live-site check green including the forbidden-string gate.

The wave roster is picked by market presence and frozen before collection. Twenty to thirty sellers, chosen by how much they build in the city, written down with source and date before any collection starts. Picking by what we had already collected would rank only the sellers who disclose.

Money, stated at its real edge. Forbidden: payment from a rated company, from its broker or agent acting for it, or any payment that changes what a card says. Allowed and said plainly: a check commissioned by a buyer for their own purchase; labelled advertising by services that sell to buyers (lawyer, notary, escrow agent, surveyor, mortgage broker), only on the guide and check pages and never on a rating page, the index or a card; licensing the corpus. The offer is live from the first wave. The 90-day economic stop counter counts enquiries as well as payments, from the day the wave is published.

Gate 0 decides which asset a domain carries, not whether one is built. Tier 1: the gate passed, a full rating. Tier 2: the gate failed but sellers publish sites, a disclosure register — Layer A only, every card disclosure_only, a fixed notice on every page that the country's registries are closed to free checking — plus a guide and the check offer. Tier 3: no seller sites either, the domain is unused.

Who decides. From this version the operator owns the method. There is no approval loop and no memo asking anyone for a decision. An ambiguity is resolved by a five-step ladder — invariant, provenance, anti-inversion, publish less, reversibility — written as one line in decisions.md, and work never pauses for an answer.

1.1.0 — 2026-09-09

Three things changed, none of them a weight.

Where a fact may come from. Every source now carries what it demands of the person asking: nothing (none), an e-mail login (account), a card payment in the payer's name (payer), a resident's electronic identity (national-eid), or a visit in person or through a local representative (in-person). Only the first two may feed a card. A paid extract or an e-ID login leaves a record of who asked about which companies inside the country where those companies live — the one trail the publisher's whole design is built not to leave. So a source that costs money or identity is not budgeted; it is not used, and the axis it would have fed simply leaves the country's denominator, exactly as if the registry did not exist. No seller loses points for it. A paid document exists in one place only: the dossier a buyer orders under their own name for their own purchase. Every fact records its level in retrieval.identity, and a fact above account fails the build.

Which countries can be rated. Gate 0 now asks two questions instead of three: is there a free (or login-only) register of companies, and is there a free register that says who built a finished building — not just that a building stands at an address. Court portals no longer gate admission: courts left the score in 1.0.0 (§ 7), and what cannot move a score cannot decide a country. A country passes when at least 60 % of the Layer B points it could offer are collectable free and anonymously, completion with attribution among them. Spain fails this today (8 of 36 free); Bulgaria passes (Sofia first, because its attributable completion register is municipal).

One new row in B4. An insolvency proceeding that ended because the company performed its agreement with creditors, every resolution dated in the register, scores the full 8 points and raises no flag. It is shown on the card with its dates and case number. Without this row a company that went through insolvency and paid everyone back would be scored like an opaque liquidation for ever — the transparent loser to the opaque, a confound this methodology already removed twice. One Spanish card moves from "awaiting review" to this row; nothing else moves.

1.0.0 — 2026-09-07

Initial methodology. methodology.json is extracted verbatim from docs/handoff/devreg-methodology.md § 21 and is not edited by hand; a doctor check compares the two on every run.